上海最大居民小区公告：炒掉物业！广州有小区炒掉物业后，年入500万元

最近几天，沪上最大的小区上海康城要换物业的事情引发关注。

上海康城。图片来源：澎湃新闻

8月26日，上海康城第五届业主委员会在微信公众号上发布了一则《关于上海市闵行区上海康城小区2024年第二次业主大会结果的公告》。公告称，上海康城小区2024年第二次业主大会于8月25日下午召开，经小区业主投票表决，决定不再续聘在管物业服务企业（深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司）。公告披露，此次投票表决的总投票权数12152票，总发放票数12152票，反馈票数8495票。同意不续聘票占专有部分业主总人数比例近76.94%，同意不续聘票占专有部分建筑总面积比例77.07%。

8月30日晚间，据澎湃新闻从上海市闵行区莘庄镇相关部门了解到，上海康城召开业主大会更换物业一事情况属实。一位莘庄镇相关人士表示，不论是小区居民续聘物业还是重新选聘物业，政府管理部门都会本着公开公平公正的原则，充分听取和尊重广大业主的意见。

从2013年进驻上海康城小区以来，碧桂园物业已经在上海康城小区服务了超过10年时间。今年4月，上海康城第五届业主委员会发布《关于上海康城物业服务质量问题的沟通整改函》。

其中提到，为维护小区广大业主的权益，上海康城第五届业主委员向深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司发出关于上海康城物业服务质量问题的沟通整改函。根据整改函，康城业主对物业公司服务质量的不满主要涉及工程维修问题、保洁问题、保安问题、绿化问题、客服问题、维保维修费用问题等方面。

澎湃新闻记者从闵行区莘庄镇了解到，接下来，上海康城将会面对旧物业撤离、新物业选聘的工作，当务之急是先要明确新物业公司的选聘方案，确保平稳过渡。

“从8月28日开始，上海康城已经连续召开了5场物业选聘事项的意见听取会，参与对象包括两委班子成员、党组织、支部委员、党员、楼组长、社区合伙人等，正在征询业委会、居民和职能部门的意见，具体需要多少居民同意才能生效，选聘方案也要进行表决。”莘庄镇相关人士告诉澎湃新闻。

谈及新的物业公司选聘，上海康城社区党委专职副书记、康城社区委员会专职副主任张军萍在接受澎湃新闻记者采访时表示，由于每个小区的情况不同、业主要求不同，物业公司选聘方案需要建立在充分听取每位业主对物业下一步的服务标准、服务条件、服务价格的意见，在此基础上不断完善，制定出质价相符、量身定制的物业选聘方案。在这方面，社区党委或者房管部门在程序上给予指引，具体还是由业委会依法依规进行整体推进，最后通过业主大会表决，再进入下一步工作。

莘庄镇方面同时透露，在新的物业公司选聘完成之前的这段过渡期，现有物业公司仍将会按照既定标准和物业服务价格，为上海康城提供各项物业服务，“目前。老物业的态度还是不想放弃康城。”

据澎湃新闻此前报道，上海康城是沪上最大的单体开放式社区，位于闵行区莘庄镇西片，占地面积1平方公里，规划建筑面积207.73万平方米，286栋高层住宅，规划户数12500户，实际居住人口约3.6万人。

有网友评论称：

“我们小区也想换，康城的物业问题，我们同样有，而且我们物业就是几个老年人组成的草台班子，混日子的。”

“炒掉了，物业费不涨，有新公司接盘吗？服务质量会提升吗？……后续关注”

“买一样商品如果不满意可以退款退货，同样的道理，物业不提供应有的服务业主也有权利说不。这样才能促使物业行业良性发展，而不是现在这样大多数物业都只知收钱不干活不服务。”

“现在都是不提高物业费，物业就摆烂！更大的问题是很多小区没有业委会，有的对物业监督不到位！”

值得注意的是，据《三联生活周刊》此前报道，2024年3月，广州的祈乐苑小区已实现自我管理10年。

祈乐苑小区位于海珠区西段，一街之隔便是中山大学，是周边一个大型小区。26个楼栋里居住着1400多户居民。一个如此体量的小区，是靠什么实现业主自我管理的？细究这个问题时，人们还发现了祈乐苑小区另一个难得之处——自我管理十年来，小区只涨过了一次物业费。而哪怕是那一次大幅提价50%以后，小区的物业费依然是低廉的楼梯房1.2元/平方米、电梯房1.5元/平方米。

冼敏强是祈乐苑小区的业主，平日的主要身份是一名热衷志愿者服务的企业家。从小区业委会成立之际，他就全程参与了业主自我管理的全过程，后来又连续担任小区业委会主任。他讲述称：物业管理的最大支出是人力成本。我做企业最多的时候管过几百号人，知道好的管理关键在于提高人的积极性和稳定，所以业委会接管后，就在人力资源管理下了很多功夫。我们给保洁员、保安的工资待遇和福利都是业内比较高的，给他们配建了专门的食堂和宿舍，也有年度体检和“五险一金”，符合条件的还有带薪年假。物业中心下面有50多名管理人员，工资薪酬和保险福利现在每月大约就有30多万。唯一一次涨物业费，也是因为这些年人工成本涨得很快，我们当时给全体业主说明这个事情之后，多数人也是表示理解，最后大家投票通过的。现在物业费是占到我们营收的60%左右了，成了大头。

业委会对所有财务数据会采取公开制度，每个月会在小区的公布栏公开上月的收支情况。所有盈利的结余，都会被投入到小区的日常维护和更新中。这是在当初决定自管的时候就达成了共识的。刚开始自管三年下来，小区收入1200万，结余就有500-600万元。去年小区总收入大概550万元，基本都用在小区的日常维护和翻新方面，比如春节前就应业主要求，翻新了小区内的公共广场。

如今，祈乐苑小区每年营收能有500-600万元，所有经费都被投入到对小区的更新管理中，账目清晰且每月定期公开。在城市化的购房潮逐渐降温之际，关乎人们居住幸福感的小区物业管理与纠纷，正逐渐成为都市生活里一个绕不开的话题。在一个存量房管理越来越重要的时代，祈乐苑小区或许提供了一个可参考的样本。

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